Com as diversas discussões institucionalizadas a respeito do posicionamento jurisprudencial sobre as rescisões contratuais de compra e venda de imóveis, visando uma solução legalista da matéria, passou a tramitar no ano de 2015 um projeto de Lei do Senado Federal, n° 774/2015, acrescentando ao texto normativo da Lei n° 4.591/64, o artigo 67-A, dispondo especificamente sobre a devolução das prestações pagas pelo comprador em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis pelo adquirente.
A justificativa apresentada pelo legislador está inteiramente amparada na aplicação da Lei n° 4.591/64 com vertentes nas normas consumeristas, exposto a seguir:
A proposta em análise nasce em boa hora, para estabelecer regras mais claras em um dos contratos mais comuns em um país que testemunha milhares de novas construções. Nos últimos anos, com o reforço de programas nacionais de financiamento habitacional, o mercado imobiliário brasileiro se expandiu, e inúmeras famílias celebraram contratos de aquisição de imóveis “na planta” (ou seja, em regime de incorporação imobiliária). A legislação, contudo, não estava preparada para esse novo projeto de Lei encontra-se na Comissão de Constituição, ambiente de negócios, o que tem gerado muitas incertezas no âmbito do Poder Judiciário. (Romero Jucá).
O texto encaminhado para a aprovação pela Comissão de Constituição e Justiça traz um acréscimo ao artigo 67-A à Lei 4.591/64, inteiramente verbalizado quanto aos desfazimentos dos contratos de compra e venda de empreendimentos em andamento. Demonstrando uma postura de como devem ser firmadas tais cláusulas, num balbucio de um equilíbrio contratual entre as partes, dentre eles, a saber: pena convencional que não poderá exceder a vinte e cinco por cento das quantias pagas; comissão de corretagem de cinco por cento do preço de venda.
Postas as argumentações dos legisladores e a forma de introdução da norma na realidade mercadológica imobiliária, as criticas ao projeto de lei divergem opiniões dos defensores, dos vendedores e os que primam pela defesa dos consumidores adquirentes.
Entidades de defesa do consumo explanam que o consumidor está sendo colocado em desvantagem excessiva, posto as clausulas penais e multas excessivamente onerosas ao consumidor.
Predomina na propagação das diversas opiniões sobre o projeto de lei, a influência direta da economia e o beneficio aos grupos econômicos imobiliários, que acabam por distorcer a legislação e as normas basilares em defesa do consumidor em prol de determinada classe empresária. Extraindo o cunho político, o projeto de lei, ainda de modo tímido, coaduna com o Código de Defesa do Consumidor cumulativamente com legislação específica civil em vigor em diversos pontos. Dentre eles, no tocante à hipótese de retenção pelo vendedor do valor de 10% das parcelas pagas, bem como a taxa de corretagem que fica a cargo do vendedor e responsabilidade pelos impostos reais sobre o imóvel a depender do caso concreto.
Nessas questões além da consonância com as normas consumeristas, a abordagem está estreitamente ligada aos entendimentos jurisprudenciais firmados ao longo de vários processos em todo o país, qualificando o projeto de lei em alguns pontos positivos já delineados. Atualmente o projeto de Lei encontra-se na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado (CCJ).
Raynara Ferreira
Advogada Especialista em Direito Imobiliário